Les achats immobiliers connaissent aujourd’hui un ralentissement notable suite à la politique monétaire de la BCE pour faire face à l’inflation, ce qui a affecté le marché des logements, y compris des biens Pinel. De plus, le coût pour ce type d’investissement revient assez cher puisqu’il est question de réaliser l’acquisition auprès d'un promoteur immobilier. Rappelons en effet que les appartements neufs au sein d’un bâtiment à usage de logement collectif sont désormais les seuls à être éligibles.
Votre apport personnel s’il couvre la totalité de votre investissement
L’apport personnel est la meilleure solution afin d’échapper aux taux d’intérêt élevés. Cette option est toutefois peu courante, étant accessible seulement à certains investisseurs, ceux ayant par exemple reçu une importante somme d’argent en héritage, ou encore ceux exerçant une activité de micro-entrepreneur ayant dégagé des gains conséquents, etc. Le cas échéant, le prêt immobilier s’avère incontournable.
L’allègement du montant du prêt immobilier
Depuis le durcissement des conditions d’emprunt, les investisseurs n’ont plus la possibilité de réaliser des financements sans apport personnel. Le taux d’endettement est de 35% – celui-ci est la proportion de vos revenus qui sera injectée dans vos mensualités.
Toujours est-il que la meilleure manière de faire baisser le montant de votre prêt est d’y allouer un montant plus ou moins conséquent de votre apport personnel. Plus cet apport sera important, moins le traitement de votre dossier auprès de votre banque prendra du temps. Cela représente en effet un gage de fiabilité auprès de votre banquier. Tenez en compte la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier (jusqu’à 17.5% avec le Pinel classique et jusqu’à 21% avec le Pinel Plus), pour évaluer le montant de votre apport personnel.
La préparation du terrain sur le plan financier
Plusieurs mois, voire quelques années avant l’achat de votre bien Pinel, réglez toutes vos dettes antérieures de préférence, et commencez d’ores et déjà à épargner. C’est en effet sur la base de la régularité de votre épargne que votre banquier évaluera votre capacité de remboursement.
Autre point à tenir en compte : la souscription à une assurance ou à une caution ou à un emprunt. Cela pourrait se révéler assez coûteux. Or, si vous disposez d’une assurance-vie, celle-ci pourrait faire l’objet d’un nantissement dont le coût est moindre comparé aux trois cas susmentionnés.
Le choix du promoteur et la comparaison des prix
Le choix du promoteur immobilier est primordial : celui-ci propose non seulement l’immobilier mais aussi le programme complet Pinel. Attention donc au prix proposé, qui est celui du programme. Bien qu’une réglementation officielle ait été mise en place en ce qui concerne les taux maximum des commissions, chaque promoteur pratique son propre prix.
Il est donc indispensable de détenir une bonne connaissance du marché, dans un premier temps. Cela concerne l’analyse du marché local, en termes d’offre et de demande, d’une part, et au niveau des différents promoteurs, d’autre part.
Réalisez aussi un comparatif pour des logements de même type et présentant les mêmes caractéristiques en termes de qualité de l’emplacement. Cela afin que vous ayez une idée précise sur le cours pratiqué à l’instant T, et éventuellement sur les semaines ou les mois à venir.
Il est possible de négocier les prix, en faisant par exemple partie des premiers clients. La négociation peut aussi intervenir en faisant jouer la concurrence. Si vous achetez en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les accords se font sur plan, et vous ne disposez pas d’assez de marge de négociation. En revanche, si le logement vient d’avoir été construit et que vous achetez au moment de la livraison – en fonction toutefois de la disponibilité – vous pouvez éventuellement faire jouer certains points en fonction de la qualité du bien.
