Vous souhaitez transformer un local en un logement que vous ferez louer meublé ? Vous bénéficiez en effet d’une très intéressante réduction de votre impôt sur le revenu grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), en plus d’un rendement attractif tout au long de l’année.
Songez, par conséquent, à changer la destination du bien par rapport à ce changement d’usage. Ce, non seulement du point de vue administratif, mais aussi en ce qui concerne les aménagements physiques à effectuer.
Transformer un ancien local en un logement meublé
Les anciens locaux ont l’avantage de jouir d’un emplacement privilégié, la majorité ayant été construite en centre-ville. Attention toutefois, car la mise en location à titre de résidence principale nécessite de se conformer à certaines exigences, telles que celles se rapportant à la sobriété énergétique. Ce critère rejoint d’ailleurs ceux d’un logement décent. Si le local que vous comptez transformer en location meublée est une passoire thermique, la mise en location est interdite et des travaux de rénovation énergétique s’imposent. Depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie d’un logement décent doit être inférieure à 450 kWh/m²/an.
Effectuer une demande d’autorisation de changement de destination ou d’usage
Pourquoi cette demande ? Car le bien a été initialement construit pour une destination mentionnée dans le permis de construire.
Du point de vue administratif, la demande d’autorisation de changement de destination ou d’usage se fait auprès de la commune, et cette opération doit être déclarée à l’administration fiscale. Les impôts à payer diffèrent en effet en fonction de ce paramètre. Pour un bien à usage de logement (principal, secondaire, saisonnier), il est question de régler la taxe foncière, la taxe d’habitation ainsi que la CFE. D’autres taxes s’appliquent également : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la taxe de balayage, la taxe de séjour (pour les locations saisonnières).
Notez aussi que dans certains cas, une autorisation d’urbanisme peut être demandée auprès de la mairie. Le changement de destination ou d’usage peut porter sur tout ou partie du bien.
Pourquoi choisir la location meublée ?
Le logement loué meublé rapporte, non seulement en termes de carotte fiscale, mais aussi de rendement, comme mentionné plus haut. Vous disposez de multiples possibilités en ce qui concerne la location meublée : faire louer le bien suivant un bail traditionnel ou opter pour la mise en location saisonnière (dont les possibilités sont nombreuses). Les rendements sont au rendez-vous, quel que soit votre choix et ce, comparés à ceux de la location nue. De plus, faire de la location meublée est moins contraignant : pas de plafonds de loyers et de ressources du locataire à considérer, faire louer pendant la période qui vous convient, sans avoir à vous engager sur une durée déterminée.
Par ailleurs, le bien peut être converti en logement principal que vous occuperez vous-même au moment de votre départ à la retraite. Vous pouvez aussi le transmettre à vos enfants sans attendre la succession, par voie de donation, afin de leur faire profiter à leur tour des avantages de la location meublée.
Qui peut faire de la LMNP ?
Les personnes physiques peuvent faire de la LMNP, ainsi que les personnes morales qui sont alors soumises à un montage juridique dédié à cet effet. Il est question de monter une société de personnes : la SARL immobilière (aussi connue sous l’appellation de SARL familiale), et la société en nom collectif (SNC). La fiscalité pour ces deux options permet aux associés – qui sont des loueurs LMNP – de bénéficier chacun d’une réduction de leur impôt sur le revenu en fonction de leur quote-part.
