Si une réforme en profondeur va changer les règles en termes de location meublée non professionnelle (LMNP), ce type d’investissement demeure attractif pour tous ceux souhaitant diversifier leur patrimoine et bénéficier d'avantages fiscaux.
Parmi les options LMNP les plus intéressantes, l'investissement EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) se distingue par sa rentabilité et son avenir prometteur, faisant écho au vieillissement démographique continu. En effet, pourquoi l’EHPAD représente un choix judicieux et quel rôle joue la convention tripartite ?
Pourquoi investir dans un EHPAD en LMNP ?
Le vieillissement de la population entraîne une demande croissante en lits au sein des EHPAD. Cet investissement s'inscrit dans une dynamique de fond qui s’articule autour d’un contexte de marché porteur, une ouverture à des revenus stables sur le long terme. Les baux commerciaux signés avec les opérateurs d'EHPAD prévoient des loyers indexés sur l'inflation, assurant une revalorisation régulière des revenus locatifs.
Par ailleurs, l’investisseur est délesté de la gestion de l’EHPAD, en sachant que c’est un professionnel dédié à cet effet qui assure cette mission : le gestionnaire. Celui-ci se charge de toutes les démarches, de l'entretien à la location. C’est aussi de ce gestionnaire dont proviennent les revenus locatifs de l’investisseur, suivant les termes du bail commercial signé (montant des loyers convenus avec ce dernier, fréquence des versements, conditions de revalorisation). En d’autres termes, même si l’EHPAD n’enregistre pas le taux d’occupation escompté, le gestionnaire est tenu de verser le montant des revenus locatifs convenus dans ce document contractuel.
En outre, le statut LMNP permet de bénéficier d’une réduction d’impôt comme suit :
- actuellement, celle-ci se traduit par la déductibilité des dotations aux amortissements et des charges réelles (sous le régime réel d'imposition), ou d’un abattement forfaitaire de 50% (sous le régime micro BIC)
- une fois la réforme appliquée, les amortissements sous le réel d’imposition sont susceptibles d’être supprimés, tandis que ce sont les conditions du régime foncier qui vont s’appliquer. Quant au régime micro BIC, il fera aussi l’objet d’une modification qui concerne le taux d’abattement, révisé à la baisse.
À tous les avantages susmentionnés s’ajoute le caractère ISR (investissement socialement responsable) de l’EHPAD. En effet, celui-ci répond à un besoin sociétal important, celui de l'accompagnement des seniors en perte d’autonomie dans le respect d’une certaine éthique. Rappelons que l'investissement ISR considère les critères ESG (environnemental, social et de gouvernance).
À titre informatif, l’EHPAD génère un rendement annuel de près de 4.45%. La réduction d’impôt individuelle permet d’optimiser ces performances et d’obtenir un rendement net particulièrement intéressant.
La convention tripartite : un cadre réglementaire strict
La convention tripartite est un contrat signé entre trois parties : l'Agence Régionale de Santé (ARS), le conseil départemental et le directeur de l’établissement. Elle fixe les règles de fonctionnement de l'EHPAD et encadre son activité. La convention tripartite insiste particulièrement sur la transparence des coûts et de la tarification. C’est grâce à cette convention que les EHPAD sont financés par l’administration publique.
Voici les trois principaux points caractérisant l’accord :
- un cadre réglementaire strict : ce document contractuel garantit le respect des normes de qualité élevées en matière d'accueil, de soins et de services proposés aux résidents.
- la sécurisation de l'investissement : l’investisseur jouit d'une protection juridique renforcée
- la régulation des offres : la convention tripartite permet de réguler l'offre en lits, assurant une meilleure rentabilité aux investisseurs. De plus, nous avons abordé plus haut la transparence des coûts et de la tarification, qui doit être uniformisée dans tous les EHPAD.
Remarque : la convention tripartite est valide sur une durée de 5 ans. Sa reconduction est conditionnée après l’aval des autorités qui auront réalisé un audit mené par les agents de l’administration publique.
